Per Gesetz gibt es für eine Immobilienmodernisierung ganz klare Regeln. Dabei steht im Bürgerlichen Gesetzbuch genau was zwischen Vermietern und Mietern beachtet werden muss. Was gilt jedoch überhaupt als Modernisierung? Wodurch unterscheidet sie sich von den anderen Baumaßnahmen, dies lesen Sie in den folgenden Abschnitten.
Modernisierung – wodurch ist sie zu erkennen?
Immer wieder stellt sich für potenzielle Bauherren sowie zwischen Mietern und Vermietern die Frage, was eigentlich genau als Immobilienmodernisierung gilt? Hierzu wurden vom Gesetzgeber ganz klare Regeln definiert. So werden in § 555b BGB folgenden Baumaßnahmen als Modernisierung vorgegeben:
- Die jeweilige Maßnahme muss eine bauliche Veränderung beinhalten.
- Bei energetischen Modernisierungen an einer Mietsache, einem Haus oder einer Wohnung muss die Primärenergie, die nicht erneuerbar ist, nachhaltig eingespart werden.
- ein nachhaltiger Klimaschutz muss vorgenommen werden, der beispielsweise Endenergie oder den Verbrauch von Wasser vermindert
- bei einer Mietsache muss sich der Gebrauchswert dauerhaft erhöhen und es müssen die Wohnverhältnisse nachhaltig verbessert werden.
- Dasselbe gilt allerdings auch bei eigengenutztem Wohnraum, wenn beispielsweise zinsverbilligte, öffentliche Mittel (KFW) beantragt werden.
Immobilienmodernisierung – was zählt dazu?
Um einige praktische Beispiele zu nennen, ist es zum Beispiel die Fassadendämmung, die zur Modernisierung gehört – vorausgesetzt die Wände waren zuvor nicht gedämmt. Herkömmliche Fenster werden durch Wärmeschutzfenster ersetzt, hierdurch sollen weniger Energiekosten entstehen und es soll sich die Wohnbehaglichkeit erhöhen. Eine aktuell zwar noch funktionierende Heizung, wird durch eine energieeinsparende, leistungsfähigere ersetzt. Der Brandschutz wird verbessert, beispielsweise mittels Rauchmeldern.
Schafft der Vermieter allerdings durch Anbauten zu Wohnzwecken neuen Wohnraum, erstellt im Kellerbereich eine Souterrainwohnung, stockt das Gebäude auf oder baut das Dachgeschoss aus, dann sind dies zwar ebenfalls Modernisierungsmaßnahmen, indem Wohnraum geschaffen wird. Allerdings betrachtet der Gesetzgeber eine solche Modernisierung keine Modernisierungsmaßnahmen, die für den Mieter von Interesse ist.
Solche Modernisierungsmaßnahmen werden in den meisten Fällen von einem Fachmann ausgeführt, der bereits über das notwendige Wissen und die Erfahrung verfügt. Oftmals geht aber der Besitzer selber an die Arbeit um Geld zu sparen, besonders, wenn es sich um die eigenen vier Wände dreht. Ausgestattet mit dem passenden Werkzeug wie etwa von RS Components und auf zum nächsten Baumarkt um die passenden Materialien zu kaufen.
Wann wird von einer Instandhaltung oder Sanierung gesprochen?
Es gibt zahlreiche Fälle, in denen Modernisierungsmaßnahmen von den Beteiligten nicht immer gleich von Arbeiten im Rahmen einer Instandhaltung oder einer Sanierung unterschieden werden können. Zwischen Mietern und Vermietern kommt es aus diesem Grund oft zum Streit – vor allem dann, wenn der Vermieter die Kosten umlegen will.
Von einer Sanierung spricht man dann, wenn an einem Gebäude lediglich der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt werden soll. In der Regel wird dies durch Reparaturen bewerkstelligt, und zwar derart, dass nach der Sanierung das Gebäude wieder die bisherigen Qualitäten und Eigenschaften aufweist.
Typische Sanierungs-Beispiele:
- Die Beseitigung von Schimmel in Innenräumen
- Die Behebung von Feuchteschäden an Wänden und Decken.
- Die Beseitigung von Schäden, Rissen oder Ausblühungen im Außenputz.
- Die Reparatur von undichten Stellen im Dachbereich.
Wenn ein Fenster, das noch funktionstüchtig ist durch ein neueres, nachhaltiges ersetzt wird, welches künftig mehr Wärmeschutz bietet oder aber mit einem besseren Schallschutz ausgestattet ist, dann handelt es sich auf jeden Fall um eine Modernisierungsmaßnahme.
